O ITBI é imposto de competência municipal que recai sobre a transmissão onerosa de bens imóveis.
Quando da lavratura da escritura pública de compra e venda de imóvel é necessário o recolhimento do ITBI para posterior averbação na matrícula.
O Código Tributário Nacional determina que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, a legislação municipal considera o valor pelo qual os bens ou direitos serão negociados à vista em condições normais de mercado.
Dessa forma, mesmo o contribuinte declarando o valor da transação, a Prefeitura automaticamente lança o valor do imposto considerando como base de cálculo o valor venal de referência – valor este arbitrado unilateralmente pelo órgão.
Considerando que o valor venal de referência pode ser maior do que o valor da venda, o contribuinte muitas vezes se surpreende com uma cobrança do imposto em valor superior ao que esperava.
Diante da controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP definindo que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN) e o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Assim sendo, ao calcular o ITBI é essencial realizar consulta jurídica para análise se há necessidade de ajuizamento de demanda judicial para a autorização do recolhimento do ITBI sobre o valor da venda.
Mas, e se o imposto já tiver sido recolhido? O contribuinte tem o prazo de 5 anos para ajuizar ação de repetição de indébito para reaver o valor que foi pago a maior.
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