Não é raro que, após firmar contrato locatício, o Locatário seja surpreendido com o pedido de reaver o imóvel por parte do Locador.
Também ocorre a hipótese do contrato de locação vencer e o Locador não ter interesse em renovar. E na locação comercial não é diferente.
O Locatário, estabelecendo suas atividades no imóvel locado, quando do pedido de reaver o imóvel pelo Locador acaba por se encontrar na iminência de ter que encontrar outro local para reestruturar sua empresa e clientela - o que lhe acarretará em inúmeros prejuízos.
Mesmo tendo o Locador meios para retomar o imóvel, frente às determinações legais, será necessária a observação de requisitos mais específicos.
A pergunta é: há algum direito de renovar o contrato de locação comercial compulsoriamente?
Depende. Há a possibilidade de ajuizar ação renovatória de aluguel comercial, desde que cumpridas as exigências legais.
A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seu artigo 51 determina:
" Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."
Como o direito está adstrito à locação comercial e como conceito de empresário o artigo 966 do Código Civil estabeleceu que considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.
E no caso dos profissionais liberais como advogados, médicos, arquitetos, dentre outras atividades? Apesar de não serem consideradas atividades empresárias pelo parágrafo único do artigo 966 do Código Civil, são atividades civis econômicas.
Assim sendo, o § 4º do artigo 51 da Lei n. 8.245/1991 estendeu o direito à renovação do contrato celebrado por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo - o que garantiu tal direito aos profissionais liberais, desde que preenchidos os pressupostos determinados.
Então, temos que a locação comercial precisa ter sido firmada por escrito, com prazo mínimo de 5 (cinco) anos e estar o Locatário exercendo o mesmo ramo empresarial por, no mínimo, 3 (três) anos.
No que tange ao prazo mínimo de 5 (cinco) anos, é importante salientar que pode o próprio contrato estabelecer este prazo ou as partes podem, sequencialmente, firmarem vários contratos que somam 5 (cinco) anos ou mais.
Além disso, a determinação legal de que a empresa deve estar exercendo o mesmo ramo pelo prazo mínimo de 3 (três) anos visa proteger o fundo de comércio tendo em vista que para requerer a renovação deverá comprovar que está exercendo suas atividades no mesmo ramo ininterruptamente por este prazo.
Proposta a ação, por quantos anos será pleiteada a renovação? De acordo com entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, o contrato de locação deve ser renovado por 5 (cinco) anos.
Não está de posse do contrato de locação e não se recorda das condições formalizadas? Possui dúvidas quanto ao seu direito? Entre em contato AQUI o quanto antes para evitar maiores transtornos.