Não é incomum que, ao firmar contrato de aluguel, seja elencado como índice de reajuste o IGP-M, índice este usualmente utilizado na maioria dos contratos.
Não há nenhuma determinação legal para que o IGP-M seja o índice regente do contrato locatício, cabendo às partes convencionarem o reajuste.
Desta forma, o IGP-M aparece em muitos, quase que na maioria dos contratos como índice de referência.
Antes mesmo da pandemia do COVID-19 tal índice apresentou aumento superior à inflação, fazendo com que muitos proprietários e inquilinos se socorressem de acordo extrajudicial para aplicar índice diverso ou diminuir o valor do aumento.
Evidentemente que os efeitos da crise econômica trazida pela pandemia com a alta nos preços e o disparo do IGP-M abalou ainda mais as relações locatícias posto que de um lado o proprietário necessita receber o aluguel que faz jus para sobreviver também à inflação, e o inquilino mesmo na intenção de arcar corretamente com o aluguel não consegue por falta de emprego, suspensão das suas atividades em virtude dos lockdowns, dentre outras questões.
O que antes era resolvido com acordos extrajudiciais entre as partes passou a ser motivo de impasse pois ao mesmo tempo que a crise econômica assolou o mundo, o IGP-M apresentou imensa alta.
Por tal razão, muitos inquilinos não tiveram outra alternativa senão judicializar a questão e requerer a revisão do índice contratual na justiça visando substituir o IGP-M pelo IPCA.
Embora o contrato reflita a autonomia da vontade das partes, não cabendo ao Estado interferir nas relações privadas, muitos inquilinos obtiveram êxito na demanda sob o argumento de que a disparidade entre o reajuste pelo IGP-M e pelo IPC-A era tão grande que causava desproporcionalidade na relação jurídica e enriquecimento sem causa pelo proprietário locador.
A resposta do judiciário leva em consideração o caso concreto, analisando a diferença entre os índices e a real situação das partes.
Inclusive, essa questão foi motivo do Projeto de Lei n. 1026/2021 que intenta impedir que os reajustes de aluguel sejam superiores ao IPCA – e, enquanto da sua tramitação, cabe às partes celebrarem acordos extrajudiciais visando equilibrar a relação locatícia no tocante ao reajuste ou ingressarem no judiciário para a revisão contratual.
Assim sendo, é importante salientar que ao celebrar acordo extrajudicial de modificar o índice de reajuste ou de aplicar percentual de desconto é essencial o acompanhamento de advogado para a confecção de documento válido e eficaz.
Por um outro lado, caso o reajuste contratual pelo IGP-M seja tão alto que desequilibre a relação jurídica e seja inviável um acordo, é de extrema importância a contratação de advogado para análise do caso em concreto e, se for o caso, ingressar com medida judicial para revisar o índice de reajuste.
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